Bilan 2020 : la logistique sur tous les fronts



Nous n’aurons probablement jamais autant entendu parler de la logistique que depuis la crise du COVID-19. Reconnaissance des travailleurs de la « deuxième ligne » approvisionnement des commerces essentiels, livraison à domicile, livraison des masques, organisation des tests et depuis peu livraison des vaccins… la logistique est au cœur de toutes les préoccupations. Beaucoup ont découvert le rôle essentiel qu’elle joue pour le fonctionnement même de l’économie et de la société en général.
L’immobilier logistique constitue un moyen de mettre en œuvre les chaînes logistiques et d’approvisionnement. Ces chaînes ont été mises à rude épreuve durant l’année 2020 et plusieurs tendances profondes se dessinent.
L’essor du e-commerce
L’e-commerce, qui représentait près de 10% de la consommation, aura connu une forte croissance pour ce qui concerne le segment des biens physiques. Ainsi, les transactions durant la semaine du Black Friday ont connu une croissance de 20%. Entre janvier et novembre 2020, Amazon a recruté dans le monde 400 000 collaborateurs, ce qui représente une croissance de son effectif de plus de 50%.  
Un secteur de l’e-commerce a connu une croissance plus marquée que les autres, celui de l’alimentaire et plus spécifiquement des drives de la grande distribution. L’e-commerce alimentaire, qui représentait en 2019 5,7% de la consommation alimentaire, a connu sur la moyenne de l’année 2020 une part de marché de 7,7%. Cela profite aux drives traditionnels mais aussi aux 650 drives piétons répertoriés sur le territoire.  La croissance de ce segment a été de 40% durant l’année 2020. D’autres tendances sont apparues, comme celle de la croissance des formats supermarchés et proxi, au détriment des hypermarchés.
Si certains segments de la distribution connaissent de grandes difficultés, comme les cafés-hôtels-restaurants, d’autres ont su tirer leur épingle du jeu. C’est le cas du discount, alimentaire et non alimentaire, représenté notamment par Action, Lidl, Stokomani ou Gifi.

De nouveaux besoins

En parallèle, les préoccupations environnementales et les orientations de logistique urbaine des métropoles se traduisent par des besoins nouveaux. Ces orientations ont été affirmées lors du premier Comité Interministériel de la Logistique, qui s’est tenu le 7 décembre dernier. La logistique urbaine, mais aussi la multimodalité et la transition écologique auront nécessairement des effets sur l’immobilier logistique.
Malgré la crise sans précédent, l’immobilier logistique est resté dynamique en 2020. Il a su continuer à accompagner les transformations de la distribution, mais aussi satisfaire les besoins croissants du e-commerce et de la logistique urbaine.
Le volume global des transactions et des constructions nouvelles est toutefois en baisse par rapport à 2019, de l’ordre de 25 % (soit 2.4 millions de m2 en 2020). Cette baisse est essentiellement due au report administratif et technique des projets de grande envergure (> 50 000 m2).
Les prestataires logistiques sont toujours très actifs et réalisent 56 % des transactions, en nombre, du marché, la grande distribution portée par LIDL et INTERMARCHE, est également un acteur majeur du secteur avec plus de 20 % de part de marché.
Les taux de vacance sont faibles sur l’ensemble des secteurs (entre 3% et 7%) à l’exception du marché lillois qui concentre plus du tiers de l’offre disponible et future (PC obtenus) des grands pôles de la dorsale.
Les loyers sont stables ou en augmentation sur certains secteurs, à noter toutefois qu’ils sont au niveau de ceux de l’année 2006.
Les constructions en blanc ont continué à se développer dans les grands pôles de la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille. Elles ont souvent trouvé preneur pendant la phase de construction, qui a été inexorablement ralentie du fait du confinement.
Dans ce contexte, EOL a conclu plus de 360 000 m2, avec notamment la location de 41 000 m2 à Nanteuil-le-Haudouin (60), 33 000 m² à Savigny-le-Temple (77), de 17 000 m² à Tigery (91), 32 000 m² à Reventin-Vaugris (38), 18 000 m² à Saint-Quentin Fallavier (38), 35 000 m² à Verrières-en-Anjou (49), 55 000 m² à Distriport (13), 20 000 m² à Saint-Martin-de-Crau…
Les équipes ingénierie d’EOL ont également livré un immeuble de 55 000 m2 pour le compte de LACOSTE, 30 000 m2 pour un leader de l’industrie du Luxe à Orléans, et assisté ADEO dans le cadre d’une opération de 100 000 m2 à Fos sur Mer.

Stabilité de l’investissement

Après un 1er trimestre actif suivi d’un 2ème trimestre très affecté par le début de la crise sanitaire, le marché de l’investissement a nettement rebondi en fin d’année 2020. L’appétit des investisseurs s’est même renforcé dans ce nouveau contexte, les investisseurs privilégiant les actifs les plus résilients, en particulier l’immobilier logistique.
Le montant cumulé des investissements en logistique s’est ainsi élevé à plus de 3,8 milliards d’euros pour l’année 2020 (cf. Point marché). Le marché a été en grande partie alimenté par des cessions de portefeuilles de plateformes logistiques acquis principalement par des investisseurs internationaux.
Un des segments les plus porteurs est celui de l’immobilier logistique urbain, qui attire depuis peu les grands investisseurs internationaux. Pour répondre aux problématiques environnementales, mais aussi à celles de l’évolution omnicanale du commerce, les besoins logistiques en première périphérie des grandes agglomérations ne sont en effet que très partiellement satisfaits de l’offre existante. En conséquence, les valeurs de ces actifs très recherchés, en particulier en première couronne parisienne, sont en forte croissance.
La volonté de relocalisation de certaines industries est aussi génératrice de besoins immobiliers qui commencent à apparaître.
Transformation à marche forcée du commerce, besoins de logistique de proximité pour réduire l’impact environnemental et relocalisation industrielle seront ainsi les leviers d’un nouveau dynamisme de l’immobilier logistique en France.
 
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