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Réforme de la surface de plancher

Après une période de concertation dans le cadre de la démarche en faveur d’un urbanisme de projet, la réforme de la surface de plancher a été adoptée par ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011, publiée au JO du 17 novembre 2011.

Conformément aux objectifs fixés à l’article 25 de la loi « Grenelle » II, la « surface de plancher » se substitue à la fois à la surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) et à la surface de plancher hors œuvre nette (SHON).

Cette réforme de la surface de plancher de référence en urbanisme est entrée en vigueur le 1er mars 2012, soit en même temps que la réforme de la fiscalité de l’aménagement. Depuis cette date, la « surface de plancher » est l’unique référence pour l’application de l’ensemble des règles d’urbanisme nécessitant auparavant un calcul des surfaces des constructions en SHOB ou en SHON.

Les documents d’urbanisme et les plans de prévention des risques peuvent être modifiés, selon une procédure allégée, en vue de tenir compte en tant que de besoin du basculement de leurs dispositions exprimées en SHOB ou en SHON en « surface de plancher » depuis le 1er mars 2012,

La « surface de plancher » s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1 mètre 80, calculée à partir du nu intérieur des murs. Le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011, publié au JO du 31 décembre 2011, fixe les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que 10% des surfaces de plancher des immeubles collectifs.
Le mode de calcul de la « surface de plancher » comporte ainsi de nombreux avantages par rapport à ceux de la SHOB et de la SHON.
  • Le calcul des surfaces est simplifié et s’inscrit en filiation directe avec le calcul de la surface taxable à la taxe d’aménagement :

    La « surface de plancher » et la surface taxable adoptée en loi de finances rectificative pour 2010 pour arrêter la base d’imposition de la taxe d’aménagement partagent la même définition de base. La « surface de plancher » comporte uniquement quelques déductions supplémentaires par rapport aux déductions prévues pour la surface taxable.
    Une seule déduction forfaitaire est par ailleurs maintenue par rapport au calcul des surfaces en SHON. Cette déduction forfaitaire ne concerne en outre que les immeubles collectifs.
    Le calcul des surfaces en « surface de plancher » correspond de plus à l’espace réellement disponible pour les occupants des constructions, ce qui contribue à faciliter sa compréhension.
  • L’absence d’intégration des murs extérieurs contribue à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments :
    Le recours à des techniques d’isolation faisant appel à des murs épais ou à des doubles parois ne se traduit plus par une perte en terme de droits à construire.
  • Le calcul en « surface de plancher » contribue à la lutte contre l’étalement urbain :
    La non prise en compte des murs extérieurs permet de dégager un bonus en terme de constructibilité d’environ 10% en moyenne, par rapport au calcul des droits à construire en SHON. Ces gains de constructibilité peuvent ainsi être mobilisés pour des projets de constructions nouvelles plus importants ou pour la réalisation d’extensions de constructions existantes. La « surface de plancher » a donc un impact positif sur la densification du tissu urbain.

Source : Ministère de l'environnement, de l'énergie et de la mer
Lien : http://www.developpement-durable.gouv.fr/Reforme-de-la-surface-de-plancher,25290.html
Date : 15 mai 2012 (mis à jour le 10 octobre 2012)
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