Immobilier logistique : comment concilier coût de construction et développement durable

Entre les contraintes réglementaires et les exigences économiques, l’immobilier logistique est toujours face à une équation qui laisse peu de place à la nouveauté. Que cette nouveauté soit architecturale ou environnementale, elle représente souvent un surcoût.

Rares sont les utilisateurs disposés à payer plus pour un immeuble plus vert. Pourtant, le sens de l’histoire est bien de rendre les immeubles plus durables.

Le premier élément du caractère durable d’un immeuble est sa localisation. Moins elle génère de flux de transports, plus elle est pertinence.

Concernant la construction proprement dite, beaucoup d’efforts ont été réalisés lors des dernières années. Les plates-formes, qui sont souvent de dimensions importantes, peuvent servir de support à des installations de production d’énergie, notamment sur la moitié de la France. De nombreuses plates-formes logistiques ont ainsi intégré des toitures photovoltaïques qui génèrent une production électrique réintégrée dans le réseau.

Toujours sur le plan de l’énergie, les efforts d’isolation, mais aussi de typologie d’éclairage, comme les LED, permettent de réduire la consommation interne de l’immeuble. Le zonage bien étudié des différents secteurs de la plate-forme logistique ou des bureaux peut constituer un élément très important, à moindre coût. L’éclairage est souvent organisé par cellule. La création d’un ou deux niveaux intermédiaires permettant d’allumer progressivement la cellule peut sans aucun doute aider à réduire la consommation. Si le preneur est connu suffisamment tôt, un travail en amont avec l’exploitation afin de bien connaître l’organisation interne et les horaires de fonctionnement de chaque zone, qui ne correspondent pas toujours aux cellules, peut permettre de mieux définir le schéma électrique de la plate-forme. En effet, pourquoi allumer 6 000 m² si seule une zone de 1 000 m² nécessite un éclairage à une tranche horaire définie ?

Pour ce qui concerne les bureaux, un plateau nécessite souvent moins de lumière artificielle devant les baies vitrées que dans la partie arrière. Là aussi, un éclairage par zone est nécessaire.

Les détecteurs de présence dans les parties communes sont maintenant installés dans de nombreux sites et apportent une certaine cohérence.

La consommation d’eau est généralement assez faible dans une plate-forme logistique. Cependant, un travail sur la récupération des eaux pluviales peut apporter des solutions intéressantes en réduisant l’utilisation d’eau consommée. Les espaces verts attenants sont souvent fortement consommateurs d’eau. Une gestion performante peut permettre d’améliorer cet aspect.

Le choix du matériau de charpente, comme le lamellé-collé, peut constituer un élément intéressant d’amélioration du caractère durable de la plate-forme. C’est par ailleurs un matériau très apprécié sur le plan de la stabilité au feu.

Un bâtiment durable, c’est aussi une gestion durable du chantier. Choisir des équipements approvisionnés en proximité, réduit l’impact du coût de transport. Gérer l’énergie sur un chantier constitue souvent un enjeu. Le recyclage bien structuré des déchets de chantiers est une priorité. Le maître d’ouvrage peut faire acte d’exigence sur les conditions de gestion du chantier afin qu’il soit considéré comme « durable ».

La gestion quotidienne des déchets est un élément fondamental du caractère durable d’une plate-forme. Dans la majorité des cas, les déchets d’une plate-forme logistique sont constitués de carton, plastique (film notamment) et bois (débris de palettes). Tous ces matériaux sont recyclables ou valorisables en totalité. Dans un entrepôt, le tri des déchets dépend toujours des personnes. Malgré les formes incitatives souvent mises en place, le constructeur doit intégrer la facilité. La facilité, c’est l'implantation de proximité des compacteurs ou bennes, c’est éviter des cheminements longs pour le transport de ces déchets. Un tri des déchets bien effectué, c’est souvent une source de gain pour l’entreprise notamment sur la revente des cartons.

Ces quelques aspects peuvent être mieux formalisés afin d’entrer dans une démarche de certification HQE, qui permet de labelliser le travail entrepris. Dans une plate-forme logistique, la prise en compte du développement durable résulte souvent du bon sens sur des sujets comme l’isolation, l’électricité, le chauffage, l’eau ou le tri des déchets. Les espaces verts, parfois imposés, peuvent être également l’occasion de créer un écosystème qui compensera l’impact de certaines fonctions indispensables du bâtiment.