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L’entrepôt frigorifique, un outil logistique de spécialiste

Les trafics routiers sous température dirigée représentent 8 à 10% de l’ensemble du transport de marchandises. L’activité de logistique frigorifique est étroitement liée au transport frigorifique.
Ainsi, le marché des entrepôts sous température dirigée représente un segment de l’immobilier logistique. Une partie homogène, oui mais pas totalement.
En effet, ce segment va concerner les entrepôts en froid négatif ou en froid positif, mais également un secteur plus diffus, celui des entrepôts multi-températures.

Les entrepôts en froid négatif sont, à l’exception des problématiques d’isolation et de production de froid, assez similaires à des entrepôts de produits secs. Il s’agit généralement d’activités de stockage et de préparation de commandes au carton ou à la palette.
 
Les entrepôts en froid positif, qui concernent des produits très variés, avec des exigences de températures différentes, tels que produits pharmaceutiques, fruits et légumes, produits laitiers, produits de la mer, produits carnés, exercent des fonctions de cross-docking plus que de stockage. Ces produits sont liés à des dates limites de consommation (DLC) assez courtes et le stockage de ces produits est organisé sur des durées limitées. De ce fait, nous retrouvons dans ce segment des quais de messagerie ou des entrepôts disposant de portes en assez grand nombre. Ces locaux font parfois l’objet de nombreux aménagements dus au métier exercé (par exemple les produits de la mer ou la pharmacie).
 
Les réorganisations actuelles dans la logistique de la grande distribution ont notamment comme objectif de pouvoir livrer les points de vente avec différentes typologies de produits et plusieurs températures. La plate-forme logistique héberge sous le même toit des zones à niveau de températures différentes permettant d’optimiser l’ensemble de la chaîne logistique. Cette évolution concourt au développement des plates-formes logistiques XXL.
 
Mais l’entrepôt frigorifique a bien d’autres spécificités qui en font un produit immobilier à part. Les contraintes sont techniques et environnementales. Le fluide frigorigène R22, utilisé pendant des décennies, est définitivement interdit de stockage ou d’introduction dans des installations, même pour des fluides recyclés, ceci depuis le 1er janvier 2015. De ce fait, l’obsolescence des entrepôts frigorifiques est accélérée par l’évolution réglementaire. Il est possible de rétrofiter des installations frigorifiques en utilisant un autre fluide frigorigène, mais cette opération induit une perte de performance de l’ordre de 20%. Les fluides utilisés, en rétrofitage, ou pour des installations neuves, dépendront essentiellement des besoins et donc des plages de température.
 
L’évolution réglementaire des entrepôts frigorifiques, régis dans le cadre de la rubrique ICPE 1511, montre là aussi que le sujet est complexe et évolutif.
 
Il s’agit donc d’une catégorie immobilière spécifique et technique. L’obsolescence plus rapide peut justifier un partage des coûts entre l’investisseur et l’utilisateur. Ces différents éléments montrent que la standardisation des plates-formes logistiques, telle que nous la connaissons pour les entrepôts de produits secs, reste hypothétique pour des entrepôts frigorifiques, qui correspondent souvent à des projets clés-en-main.
 
Le segment de marché que représente l’entrepôt frigorifique est globalement en croissance. En effet, la part de produits frais dans les points de vente alimentaire a tendance à augmenter en fonction des évolutions de la consommation. Cela concerne par exemple les plats préparés ou le développement des produits de snacking.
 
Il constitue un maillon essentiel dans la chaîne du froid et le respect des règles de sécurité alimentaire.

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